Rechtsanwalt & Fachanwalt für Mietrecht / Pachtrecht in Mönchengladbach

Für  dem Schwerpunkt Mietrecht ist Rechtsanwalt Thomas Pliester als Partner bei MBK Rechtsanwälte - Mönchengladbach - verantwortlich. Rechtsanwalt Pliester ist Fachanwalt für Mietrecht und im Rechtsgebiet Mietrecht langjährig erfahren. Die aktuelle FOCUS-Liste führt Ihn als Top-Anwalt Mietrecht 2017.

Im Mietrecht und Pachtrecht sind die Rechte und Pflichten von Vermietern und Verpächtern auf der einen Seite und Mietern bzw. Pächtern auf der anderen Seite geregelt. Das Mietrecht und Pachtrecht spielt sowohl im privaten als auch im gewerblichen Bereich eine große Rolle und birgt dementsprechend hohes Konfliktpotential. Auseinandersetzungen um Miethöhe und Mietkaution, Betriebs- und Nebenkosten, Reparatur- oder Modernisierungskosten, Schadensersatz-, Aufrechnungs- oder Minderungsansprüche sind an der Tagesordnung. Der Rat eines erfahrenen Fachanwalts kann bei drohenden Streitigkeiten die rechtliche Lage für Mieter und Vermieter oft schon im Vorfeld eines Gerichtsverfahrens klären. Unsere Kanzlei unterstützt Mandanten bei der rechtlichen Ausgestaltung und Prüfung von Miet- und Pachtverträgen und ihrer Vertragsklauseln, die insbesondere im Gewerbemietrecht zahlreiche Gestaltungsspielräume bieten.

Das Wohneigentumsrecht oder Wohnungseigentumsrecht findet hingegen in den Beziehungen zwischen den Wohnungseigentümern, der Wohnungseigentümergemeinschaft und den Verwaltern seine Anwendung. Auch hier stoßen unterschiedliche Interessen aufeinander, die zu rechtlichen Auseinandersetzungen führen können.

Können sich die Parteien im Mietrecht oder Wohneigentumsrecht nicht einigen, ist eine fundierte rechtliche Beratung nötig, um die Situation außergerichtlich oder gerichtlich zu klären. Als Fachanwalt für Mietrecht- und Wohnungseigentumsrecht ist Rechtsanwalt Thomas Pliester kompetenter Ansprechpartner.

Mietvertrag / Pachtvertrag

Typische Mietsachen sind Immobilien wie Häuser, Wohnungen, Büro- und Geschäftsräume. Garagen, Stellplätze oder Grundstücke zählen ebenfalls dazu. Grundlage für die Beziehung zwischen Mieter und Vermieter ist der Mietvertrag. Im Mietvertrag werden alle wesentlichen Rechte und Pflichten der Vertragsparteien geregelt. Grundsätzlich bedarf ein Mietvertrag keiner besonderen Form. Im Sinne der Rechtssicherheit beider Parteien sollte ein Mietvertrag aber immer schriftlich abgeschlossen werden. Das bringt den Vorteil, dass sich keine der Parteien auf mündliche Zusagen verlassen muss und im Streitfall wird auch die Beweisführung durch einen schriftlichen Vertrag erleichtert.

Folgende Punkte sollten in einem Mietvertrag unbedingt schriftlich fixiert werden:

1. Vertragsparteien

Mietverträge werden nicht immer nur zwischen zwei Parteien geschlossen. Es können auch mehrere Personen als Vermieter oder Mieter auftreten. Daher sollten alle beteiligten Personen in den Mietvertrag aufgenommen und dieser auch von allen unterschrieben werden. Gerade bei Wohngemeinschaften sollte hier auf eine genaue Vertragsregelung geachtet werden.

2. Mietsache

Auch die Mietsache sollte genau definiert werden. Zur Wohnung wird beispielsweise auch häufig ein Kellerraum oder Pkw-Stellplatz angemietet. Dies sollte dann ebenso in den Mietvertrag aufgenommen werden, wie die Größe der Mietsache.

3. Mietzins

Der Mieter entrichtet für die Mietsache einen Mietzins. Die Höhe wird zwischen den Parteien unter Berücksichtigung gesetzlicher Vorgaben vereinbart. Ebenfalls kann festgelegt werden, wann der Mietzins zu entrichten ist, z.B. jeweils zum 1. oder zum 15. eines Monats. Gibt es im Mietvertrag keine entsprechende Regelung, gilt die gesetzliche Vorgabe, nach der der Mietzins spätestens am dritten Werktag des Monats zu entrichten ist. Zahlt der Mieter bis dahin nicht, gerät er automatisch in Verzug.

4. Mietdauer

Mietverträge werden im Privatbereich in der Regel auf unbestimmte Zeit geschlossen. Unter engen Voraussetzungen sind aber auch Zeitmietverträge zulässig. Die Kündigung bei unbefristeten Mietverträgen ist unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfristen möglich.

5. Mietkaution

Üblicherweise wird zur Sicherheit auch eine Mietkaution vereinbart. Die Kaution darf bei Wohnungen maximal drei Kaltmieten betragen.

6. Betriebskosten / Nebenkosten

Der Vermieter kann anfallende Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Das sollte im Mietvertrag festgehalten werden. Neben Kosten für Heizung und Warmwasser sind Kosten für die Müllabfuhr, Gebäudereinigung / Gartenpflege, verschiedene Versicherungen und Grundsteuer umlagefähig. Diese Kosten werden nach bestimmten Verteilerschlüsseln, Größe der Mietsache bzw. Personenanzahl, auf die Mieter verteilt. Kosten für Instandhaltungsarbeiten, Reparaturen oder Verwaltung kann der Vermieter nicht auf die Mieter umlegen.

7. Schönheitsreparaturen / Kleinreparaturen

Schönheitsreparaturen durch den Mieter können nur verlangt werden, wenn dies im Mietvertrag vereinbart ist. Gleiches gilt für Kleinreparaturen, bei Dingen, die dem täglichen Gebrauch des Mieters ausgesetzt sind wie Lichtschalter oder Wasserhähne. Allerdings sollte hierbei eine finanzielle Höchstgrenze von beispielsweise 100 Euro im Einzelfall nicht überschritten werden.

 

Mietmangel

Der Vermieter muss dafür sorgen, dass der Mieter die Mietsache vertragsgerecht nutzen kann. Weist die Wohnung Mängel auf, kann der Mieter die unverzügliche Beseitigung dieser Mängel fordern. Mängel können den Mieter unter Umständen auch dazu berechtigen, die Miete zu mindern, den Mietzins ganz oder teilweise vorläufig einzubehalten oder das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.

Zu unterscheiden ist aber zwischen Mängeln, die nur Bagatellschäden sind und ernsthaften Mängeln, die den Mieter in der vertragsgerechten Nutzung der Wohnung einschränken oder diese sogar unmöglich machen. Ein tropfender Wasserhahn lässt sich nicht mit einer ausgeprägten Schimmelbildung oder einer defekten Heizung im Winter vergleichen.

Dennoch bildet die Beurteilung von Mietmängeln ein großes Konfliktpotential zwischen Vermietern und Mietern. Denn ob ein Mangel vorliegt oder nicht, hängt auch von der Gestaltung des Mietvertrags ab. So können beide Parteien auch vereinbart haben, dass ein undichtes Fenster keinen Mangel darstellt. Selbst wenn größere Mängel auftreten, können die Vertragsparteien dies immer noch als vertragsgemäß vereinbart haben – auch wenn ein gewisser Mindeststandard nicht unterschritten werden darf.

Bei der Beurteilung von Mietmängeln kommt es daher zunächst darauf an, was die Parteien vertraglich vereinbart haben und dann auf den Mangel an sich.

Kündigung des Mietvertrags

Die Kündigung eines unbefristeten Mietvertrags kann vom Vermieter oder Mieter einseitig erklärt werden. Dabei müssen die gesetzlichen Kündigungsfristen beachtet werden. Der Mieter kann jederzeit ohne Angabe von Gründen innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten das Mietverhältnis kündigen. Ist im Mietvertrag eine kürzere Kündigungsfrist vereinbart, kann innerhalb dieser Frist gekündigt werden. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen. Wie lange der Mieter schon in der Wohnung gewohnt hat, spielt keine Rolle. Die Kündigung eines befristeten Mietvertrags ist in der Regel nur möglich, wenn triftige Gründe dafür vorliegen. Der Vermieter kann dem Wunsch einer vorzeitigen Beendigung natürlich trotzdem entsprechen.

Der Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag nur unter Angabe von Gründen kündigen. Hier gelten gestaffelte Kündigungsfristen zwischen drei und neun Monaten je nach Dauer des Mietverhältnisses. Diese Kündigungsfristen können nicht zu Gunsten des Vermieters vertraglich verändert werden.

Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann nur unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen, z.B. wenn der Mieter sich mit zwei Monatsmieten im Rückstand befindet oder dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses bis zum Ablauf der ordentlichen Kündigungsfrist nicht mehr zumutbar ist.

Kündigung wegen Eigenbedarf

Eigenbedarf gehört zu den häufigsten Kündigungsgründen im Mietrecht. Eigenbedarf des Vermieters liegt vor, wenn er die Mietsache, z.B. die Wohnung für sich selbst oder für seine nahen Familienangehörigen wie Eltern, Kinder, Enkel oder Geschwister benötigt. Die Betonung liegt hier auf benötigt. Daher muss der Vermieter den Eigenbedarf begründen können, der bloße Wunsch die Wohnung selbst zu nutzen, ist für eine Kündigung nicht ausreichend.

Wohneigentumsrecht

Mit der Eigentumswohnung geht für viele Menschen ein Traum in Erfüllung. Allerdings gehören auch Pflichten und leider auch Auseinandersetzungen mit den anderen Wohnungseigentümern oder der Hausverwaltung hinzu. Mit dem Kauf wird nur die Wohnung zum Eigentum, an anderen Gebäudeteilen oder dem Grundstück wird der Käufer durch Teilungserklärung nur zum Miteigentümer. Das kann zu Konflikten führen, denn der Wohnungseigentümer ist zu großen Teilen an die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft gebunden, etwa wenn es um Modernisierungs- oder Renovierungsarbeiten geht. Kommt es hier zu Konflikten mit anderen Mitgliedern der Wohnungseigentumsgemeinschaft oder der Hausverwaltung ist häufig juristisches Rat gefragt. Als Fachanwalt für Wohneigentumsrecht ist Rechtsanwalt Thomas Pliester Ihr kompetenter Ansprechpartner.

Wir haben Ihnen in unserem Lexikon Mietrecht die wichtigsten Fachbegriffe zusammengefasst.

Weitere verwandte Tätigkeitsbereiche sind das Maklerrecht, das öffentliche Baurecht und das Immissionsschutzrecht

Fachanwalt für Mietrecht

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Die bloße Gefahr der Schimmelbildung rechtfertigt noch keine Mietminderung

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 5. Dezember 2018 ein vermieterfreundliches Urteil gesprochen. Das Gericht entschied: Die bloße Gefahr einer Schimmelbildung stellt noch keinen Mangel darstellt, der den Mieter zur Minderung der Miete berechtigt (Az.: VIII ZR 271/17 und VIII ZR 67/18).

Wohnungseigentümergemeinschaft und Winterdienst

Der Außenbereich einer Wohnungsanlage will ganzjährig gepflegt sein und muss vor allem den Verkehrssicherungspflichten entsprechen. Für viele Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich daher besonders im Winter die Frage nach der Organisation eines entsprechenden Dienst. Das Landgericht Frankfurt a.M., urteilte aktuell, dass der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, anstatt einer gewerblichen Fremdfirma ausschließlich Mini-Jobber mit dem Winterdienst zu beauftragen, nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche (Az.: 2-13 S 184/16).

BGH-Urteil für mehr Mieterschutz bei kommunalen Immobilienverkäufen

Viele Städte und Kommunen in den vergangenen Jahren dazu übergegangen, ihre Immobilien an Investoren zu verkaufen. Das spült Geld in die oft klammen Stadtkassen, doch die Frage ist, was aus den Mietern wird. Der Bundesgerichtshof hat die Rechte betroffener Mieter mit einem aktuellen Urteil vom 14. November 2018 entscheidend gestärkt (Az.: VIII ZR 109/18).

Klingelschilder sind kein Datenschutz-Verstoß

Namensschilder an Wohnungsklingel und Briefkasten verstoßen nicht gegen die neue EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO). „Warum auch?“, fragt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte in Mönchengladbach.

Eine Zustimmung zur Mieterhöhung kann nicht widerrufen werden

Nach Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofes kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht widerrufen werden (Az.: VIII ZR 94/17). Hat der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt, kann er diese Zustimmung nicht anschließend widerrufen. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17. Oktober 2018 festgestellt.

Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind vielfach nicht wirksam

Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind oft unwirksam – Vermieter müssen daher Konsequenzen ziehen und entsprechende Klauseln überarbeiten. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. August 2018 eine Entscheidung getroffen, die die Lage für die Vermieter nicht einfacher macht. Diese sollten daher entsprechende Konsequenzen ziehen. (Az.: VIII ZR 277/16).

Vermieter kann Mieter gleichzeitig fristlos und ordentlich kündigen

Ein Vermieter kann ein bestehendes Mietverhältnis gleichzeitig fristlos und ordentlich kündigen. Diese weithin gängige Praxis war immer wieder in juristischen Streitigkeiten aufgegangen. Der Bundesgerichtshof hat nun dazu im September 2018 rechtsprägend Stellung bezogen (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Ein Vermieter seinem säumigen Mieter sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich kündigen.

Lärm im Mehrfamilienhaus

Eine passende Definition für die Zumutbarkeit des Lärms, der beim Zusammenleben von Menschen entsteht, war bisher sowohl im Miet- wie auch im Wohnungseigentumsrecht der Begriff der Zimmerlautstärke. Der bedeutet, dass jeder in seinen eigenen vier Wänden tun und lassen kann, was ihm beliebt. Die dadurch entstehenden Geräusche aber nicht über die Wohnung hinausdringen dürfen. Eine Ausnahme gibt es bislang für Kinderlärm, der als sozialadäquat von den Mitbewohnern zu akzeptieren ist.

Extreme Nebenkostenabrechnung – BGH stärkt Rechte der Mieter

Wenn Nebenkostenabrechnungen über Strom oder Gas in Höhe von mehreren Tausend Euro ins Haus flattern, fährt Mietern verständlicherweise der Schreck in die Beine. Doch nach zwei aktuellen BGH-Entscheidungen vom 7. Februar 2018 (Az.: VIII ZR 189/17 und VIII ZR 148/17) können die Mieter in solchen Fällen beruhigter sein. Der BGH stellte fest, dass bei solch ungewöhnlich hohen Nebenkostenabrechnungen die Beweislast beim Vermieter bzw. Stromanbieter liegt.

BGH: Eigenbedarf muss bei Kündigung des Mietvertrags tatsächlich bestehen

Ein unbefristeter Mietvertrag kann durch den Vermieter nicht grundlos gekündigt werden. Ein häufiger Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf. Vermieter dürfen den Eigenbedarf aber nicht nur vortäuschen, um unliebsame Mieter loszuwerden. Der Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen. Ist das nicht der Fall, kann die Kündigung zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.

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