BGH: Eigenbedarf muss bei Kündigung des Mietvertrags tatsächlich bestehen

Ein unbefristeter Mietvertrag kann durch den Vermieter nicht grundlos gekündigt werden. Ein häufiger Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf. Vermieter dürfen den Eigenbedarf aber nicht nur vortäuschen, um unliebsame Mieter loszuwerden. Der Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen. Ist das nicht der Fall, kann die Kündigung zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf und die Wohnung wird nach dem Auszug der Mieter tatsächlich wegen Eigenbedarf, z.B. von den eigenen Kindern genutzt, ist die Sache klar. „Meldet der Vermieter aber Eigenbedarf an und die Wohnung wird nicht entsprechend des Eigenbedarfs genutzt, kann es für den Vermieter heikel werden“, sagt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte.

Dann können auf den Vermieter Schadensersatzansprüche zukommen, wie ein Urteil des BGH vom 29. März 2017 zeigt (Az.: VIII ZR 44/16). Hier hatte der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt, da der Hausmeister die Wohnung im dritten Stock beziehen sollte. Der Mieter weigerte sich zunächst auszuziehen, doch schließlich schlossen die beiden Parteien einen Vergleich. Der Mieter zog aus, die Wohnung wurde aber anschließend nicht vom Hausmeister, sondern von einem neuen Mieter bezogen.

Der ehemalige Mieter hatte schon zuvor den Verdacht, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Er klagte daher auf Erstattung der Umzugskosten und der Mehrkosten durch die höhere Miete, die er für seine neue Wohnung zu zahlen hatte. Der Vermieter behauptete hingegen, dass er von dem Hausmeister erst kurzfristig und nach dem Auszug des Mieters erfahren habe, dass er die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen doch nicht beziehen wollte und er sie deshalb anderweitig vermietet habe.

Die Klage des Mieters hatte zunächst keinen Erfolg. Durch den geschlossenen Vergleich sei die Sache erledigt und nachträgliche Schadensersatzansprüche könnten nicht mehr geltend gemacht werden. Der Bundesgerichtshof hatte jedoch eine andere Sichtweise. Der Vermieter müsse schlüssig darlegen können, warum der Eigenbedarf entfallen ist. Dies sei nicht gelungen. Es sei zu erwarten gewesen, dass der Mietvertrag mit dem Hausmeister gleich nach dem Abschluss des Vergleichs abgeschlossen worden wäre. Sei der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen, sei die Kündigung unberechtigt erfolgt und der Mieter könne Schadensersatzansprüche geltend machen. Das zuständige Landgericht muss den Fall nun erneut entscheiden.

„Bei der Kündigung eines Mietvertrags sollten Vermieter also aufpassen, dass sie einen berechtigten Grund haben. Wird der Grund nur vorgetäuscht, kann die Kündigung nach hinten losgehen“, so Rechtsanwalt Pliester.

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