Lexikon Mietrecht - Fachanwalt Mietrecht Mönchengladbach

Gern erläutern wir Ihnen an dieser Stelle die gängigsten juristischen und technischen Begriffe rund um das Thema Mietrecht.  Thomas Pliester ist Fachanwalt für Mietrecht und Wohneigentumsrecht und Partner bei MBK Rechtsanwälte in Mönchengladbach.

Der erfahrene Jurist ist Ansprechpartner für alle Themen rund um das Mietrecht und das Wohneigentumsrecht - konkret in Mönchengladbach, MBK ist aber grundsätzlich für Mandanten deutschlandweit tätig.

MBK ist eine nicht nur auf Mietrecht und Wohneigentumsrecht fokussierte Anwaltskanzlei im Herzen von Mönchengladbach. Bitte informieren Sie sich über unsere Rechtsgebiete und Mandatsträger.

Abmahnung Mieter/Vermieter

Mit der Abmahnung wird der Mieter oder Vermieter in der Regel aufgefordert, eine bestimmte Sache zu tun oder zu unterlassen und ihm dafür eine gewisse Frist gesetzt. Beispielsweise kann es um notwendige Reparaturarbeiten, Ruhestörung oder Zahlung der rückständigen Miete gehen. Lässt der Abgemahnte die Frist ungenutzt verstreichen, kann das Rechtsfolgen auslösen. In der Praxis spielt dies besonders bei der fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses eine wichtige Rolle.

Bagatellschaden / Bagatellschadensklausel

Zu den Pflichten des Vermieters gehört die Instandhaltung und Instandsetzung der Mietsache. Bei Bagatellschäden können die Kosten für Kleinreparaturen aber auch per Mietvertrag auf den Mieter abgewälzt werden. Häufig ist in der Bagatellschadensklausel eine Obergrenze definiert. Zudem können die Kosten nur bei Kleinreparaturen an Gegenständen, die dem „häufigen Zugriff“ des Mieters unterliegen, abgewälzt werden, z.B. Wasserhahn, Jalousien, etc. Kosten für Reparaturarbeiten an Rohren oder elektrischen Leitungen können demnach nicht auf den Mieter abgewälzt werden. Generell gilt, dass der Mieter durch die Klausel nicht unangemessen benachteiligt werden darf. Ist das der Fall, ist die Klausel unwirksam.

Betriebskosten / Nebenkostenabrechnung
Anfallende Betriebskosten können vom Vermieter auf den Mieter umgelegt werden. Zu den Betriebskosten zählen z.B. die Kosten für Energie und Warmwasser, Müllabfuhr, Gebäudereinigung und Gartenpflege, Grundsteuer oder verschiedene Versicherungen. Die Kosten werden nach einem bestimmten Verteilerschlüssel umgelegt und entweder pro Kopf oder nach Quadratmetern auf die Mieter verteilt.
Eigenbedarf Vermieter
Eigenbedarf des Vermieters liegt vor, wenn er die Mietsache für sich selbst oder für nahe Verwandte benötigt. Der Vermieter muss die Mietsache aber auch wirklich benötigen und nicht nur den Wunsch haben, die Wohnung für eigene Zwecke zu nutzen. Daher muss er den Eigenbedarf bei einer Kündigung des Mietvertrags auch begründen können.
Mietmängel
Der Mieter kann die Beseitigung eines Mietmangels fordern. Allerdings ist nicht jeder Bagatellschaden ein Mangel. Ein Mietmangel liegt in der Regel erst dann vor, wenn der Mieter die Mietsache aufgrund des Mangels nicht vertragsgerecht nutzen kann. Wird der Mangel durch den Vermieter nicht in einer angemessenen Frist behoben, kann das den Mieter dazu berechtigen, den Mietzins ganz oder teilweise einzubehalten oder das Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Dabei sollte der Mieter aber vorsichtig sein. Auch im Mietvertrag kann es anderslautende Regelungen geben, die einen Mangel eng definieren.
Mietminderung
Weist die Mietsache einen Mangel auf, die den Mieter an der vertragsgemäßen Nutzung hindert, kann ihn das berechtigen, die Mietzahlung zu mindern. Zuvor muss er aber den Vermieter davon in Kenntnis setzen. Die Mietminderung darf nur in einem angemessenen Umfang geschehen. Streitpunkt ist dabei häufig, was als angemessen gilt. Es kommt wesentlich darauf an, welche Art von Mietmangel vorliegt und wie hoch die Beeinträchtigung für den Mieter dadurch ist. Behält der Mieter eine zu hohe Summe ein, kann das den Mieter ggf. zur Kündigung berechtigen. Bei Bagatellschäden darf die Miete nicht gemindert werden. Auch wenn der Mangel bei Vertragsabschluss schon bekannt war, berechtigt er nicht zur Mietminderung.
Mietvertrag Kündigung
Ist in einem unbefristeten Mietvertrag keine andere Kündigungsfrist festgelegt, kann der Mieter das Mietverhältnis ohne Angabe von Gründen innerhalb der gesetzlichen Kündigungsfrist von drei Monaten schriftlich kündigen. Der Vermieter kann einen unbefristeten Mietvertrag nur unter Angabe von Gründen kündigen. Je nach Dauer des Mietverhältnisses gelten dabei Kündigungsfristen zwischen drei und neun Monaten, die nicht zu Gunsten des Vermieters vertraglich verändert werden können. Ein befristeter Mietvertrag kann nur dann gekündigt werden, wenn eine fristlose Kündigung gerechtfertigt ist. Die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses kann ebenfalls nur unter bestimmten Voraussetzungen erfolgen, z.B. wenn der Mieter mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist oder dem Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zuzumuten ist.
Mietvertrag
Im Mietvertrag werden die wesentlichen Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters geregelt. Ein Mietvertrag muss nicht zwingend schriftlich abgeschlossen werden. Allerdings ist die Schriftform im Sinne der Rechtssicherheit empfehlenswert. Wesentliche Punkte, die im Mietvertrag unbedingt schriftlich fixiert werden sollten, sind neben den persönlichen Daten der Vertragspartner, die Mietsache, der Mietzins, die Betriebskosten, ggf. die Mietdauer und die Mietkaution.
Miete / Mietzins
Der Mietzins ist der Betrag, den der Mieter für die Überlassung der Mietsache an den Vermieter zahlt. Nach Gesetz muss der Mietzins spätestens am dritten Werktag eines Monats entrichtet werden. Im Mietvertrag können andere Regelungen vereinbart werden.
Schönheitsreparaturen / Kleinreparaturen
Soll der Mieter Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen übernehmen, muss das im Mietvertrag vereinbart sein. Bei Kleinreparaturen, wie z.B. einem tropfenden Wasserhahn, sollte eine finanzielle Höchstgrenze nicht überschritten werden.

 

Rechtsanwalt Pliester ist als Partner von MBK Rechtsanwälte Ihr Ansprechpartner für alle Themen rund um das Mietrecht, das Pachtrecht und das Wohneigentumsrecht. Als Fachanwalt für Mietrecht wird Thomas Pliester regelmäßig in der Anwaltsliste des "Focus" geführt.