Archiv der Kategorie: Mietrecht / Pachtrecht

Eine ordnungsgemäße Hausverwaltung beinhaltet einen geregelten und ordentlichen Winterdienst- aber was bedeutet “Ordnungsgemäße Hausverwaltung?” Dazu Rechtsanwalt Pliester aus Mönchengladbach: „Die ordnungsgemäße Verwaltung ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht genau definiert. Es lässt sich aber sagen, dass eine Verwaltungsmaßnahme im Interesse aller Wohnungseigentümer liegen und billigem Ermessen entsprechen sollte. Ob eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, muss aber häufig im Einzelfall geklärt werden“, so der  Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner bei MBK Rechtsanwälte.

Laub im Herbst, Schnee im Winter – eine Wohnungsanlage sollte gepflegt sein und den Verkehrssicherungspflichten entsprechen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich die Frage nach dem Winterdienst. Das  Landgericht Frankfurt a.M. urteilte, dass der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, anstatt einer gewerblichen Fremdfirma Mini-Jobber mit dem Winterdienst zu beauftragen, nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche (Az.: 2-13 S 184/16).

Im verhandelten Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden, so genannte Mini-Jobber für den Winterdienst einzustellen, anstatt eine Fremdfirma zu beauftragen. Allerdings hatte ein einzelner Wohnungseigentümer Bedenken und klagte erfolgreich gegen den seiner Meinung nach unzulässigen Beschluss.

Der Einsatz von Mini.Jobbern entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, so auch der Tenor der 2. Instanz: Das LG Frankfurt bestätigte damit die erstinstanzliche Entscheidung. Dies gelte zumindest dann, wenn die Wohnungseigentümer nicht ausreichend über die arbeits- und sozialrechtlichen Folgen bei der Beschäftigung von Mini-Jobbern ausreichend aufgeklärt wurden.

Das Landgericht hielt es schon für fraglich, ob die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten gewährleistet ist, wenn die Pflege der Außenanlage und der Winterdienst auf Personen übertragen wird, die jede für sich selbst gegenüber dem Eigentümer verantwortlich ist. Ein gewerbliches Unternehmen, dessen Inhaber allein verantwortlich ist, gewährleiste hingegen, dass der Winterdienst umgehend bei Bedarf ausgeführt wird, um Haftungsfälle zu vermeiden. Zudem verfügten solche Unternehmen über die notwendigen Ressourcen, um auch kurzfristig geeignetes Personal zu beschaffen. Einer Eigentümergemeinschaft dürfte dies hingegen schwerfallen, so das Gericht. Auf jeden Fall seien an einen Mini-Job vielfältige sozial- und arbeitsrechtliche Folgen geknüpft, über die die Eigentümer hinreichend aufgeklärt werden müssen, damit sie die Folgen eines solchen Beschlusses hinreichend würdigen und überblicken können.

Namensschilder an Wohnungsklingel und Briefkasten verstoßen nicht gegen die neue EU-Datenschutzgrundverordnung (DSGVO). „Warum auch?“, fragt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte in Mönchengladbach.

Dennoch sorgte eine Meldung aus Österreich für großen Wirbel und Verunsicherung unter Mietern und Vermietern. Denn ein Wohnungsunternehmen aus Wien hatte die Namensschilder an 220.000 Wohnungen entfernen lassen und die Namen gegen Nummern ausgetauscht. Begründung der skurrilen Aktion: Die Namensnennung an den Klingelschildern verstoße gegen die neue DSGVO. Der deutsche Immobilien-Eigentümerverband „Haus & Grund“ geriet darauf hin in Aufregung und wies in einer Pressemitteilung darauf hin, dass Schilder mit den Namen der Mieter an Klingel und Briefkasten aus Datenschutzgründen möglicherweise unzulässig sind.

„Die ganze Aufregung ist überflüssig. Namensschilder an den Wohnungen verstoßen nicht gegen das Datenschutzrecht – weder in Deutschland noch in Österreich. Die DSGVO findet hier überhaupt keine Anwendung“, so Fachanwalt Pliester. Nach dem deutschen Mietrecht hat der Vermieter sogar die Pflicht dafür zu sorgen, dass die Post ordnungsgemäß an den Mieter zugestellt werden kann. Dafür muss er einen Briefkasten zur Verfügung stellen, der vom Postzusteller erreicht werden kann. Dazu gehört im Endeffekt auch die Individualisierung von Klingeln und Briefkästen durch Namensschilder. Auf eine Einwilligung des Mieters kommt es dabei überhaupt nicht an.

EU-Kommission und die Bundesdatenschutzbeauftrage haben inzwischen ebenfalls klargestellt, dass Namensschilder an der Klingel nicht gegen die DSGVO verstoßen. Sie stellen keine automatisierte Datenverarbeitung dar, so dass die DSGVO gar nicht anwendbar ist. Darüber hinaus müssen Mieter und Vermieter nach dem Mietrecht auch füreinander erreichbar sein.

„Sollten sich Mieter tatsächlich an dem Namensschild stören, können sie verlangen, dass es abmontiert wird. Dann müssen sie aber sicherstellen, dass die Post der Vermieters sie trotzdem erreicht“, erklärt Rechtsanwalt Pliester.

Nach Rechtsauffassung des Bundesgerichtshofes kann die Zustimmung zu einer Mieterhöhung nicht widerrufen werden (Az.: VIII ZR 94/17). Hat der Mieter der Mieterhöhung zugestimmt, kann er diese Zustimmung nicht anschließend widerrufen. Das hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 17. Oktober 2018 festgestellt.

Eine einmal erklärte Zustimmung des Mieters zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete sei vom Anwendungsbereichs des Verbraucherwiderrufs nicht erfasst, so der BGH. Die Karlsruher Richter sorgten damit für Klarheit in dieser lange umstrittenen Frage. „Der BGH hat in dieser Frage schlüssig argumentiert“, sagt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte in Mönchengladbach.

Der VIII. Zivilsenat des BGH erklärte, dass das Widerrufsrecht Verbraucher vor Fehlentscheidungen aufgrund der Gefahr psychischen Drucks und dem typischerweise bestehenden Informationsdefizit schützen soll. Dieses Informationsdefizit bestehe bei Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete allerdings nicht, da der Vermieter sein Mieterhöhungsverlangen ohnehin schriftlich erklären müsse. Dadurch könne der Mieter die sachliche Berechtigung der Mieterhöhung überprüfen. Außerdem bestehe auch kein zeitlicher Druck, da der Vermieter frühestens nach Ablauf des zweiten Monats nach Zugang des Mieterhöhungsverlangens auf Zustimmung klagen kann und der Mieter somit eine angemessene Frist habe zu entscheiden, ob er der Erhöhung zustimmt.

In dem Verfahren hatte der Mieter einer Wohnung in Berlin geklagt. Er hatte im Juli 2015 einer Mieterhöhung zugestimmt, erklärte jedoch kurz darauf den Widerruf seiner Zustimmung und entrichtete die Miete unter Vorbehalt. Mit seiner Klage begehrte er die Rückzahlung der für zehn Monate entrichteten Erhöhungsbeiträge. Wie schon in den Vorinstanzen blieb die Klage auch vor dem BGH erfolglos.

Das Gesetz sieht bei Fernabsatzgeschäften eine zweiwöchige Widerrufsfrist vor. Fernabsatzverträge bestehen z.B. dann, wenn die Verträge ausschließlich über Fernkommunikationsmittel wie Telefon, E-Mail oder postalisch zu Stande kommen. Das trifft häufig auch auf Mieterhöhungen zu. „Der BGH entschied dennoch, dass sich das Widerrufsrecht bei Fernabsatzverträgen hier keine Anwendung findet. Hätte er anders entschieden, hätte dies dazu geführt, dass etliche Mieterhöhungen der vergangenen zwölf Monate unwirksam gewesen wären, da zumindest gewerbliche Vermieter auf das Widerrufsrecht ausdrücklich hinweisen müssen“, erklärt Fachanwalt Pliester.

Klauseln zu Schönheitsreparaturen sind oft unwirksam – Vermieter müssen daher Konsequenzen ziehen und entsprechende Klauseln überarbeiten. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 22. August 2018 eine Entscheidung getroffen, die die Lage für die Vermieter nicht einfacher macht. Diese sollten daher entsprechende Konsequenzen ziehen. (Az.: VIII ZR 277/16).

Hat der Mieter die Wohnung im unrenovierten Zustand übernommen, muss er bei seinem Auszug die Renovierungsarbeiten nicht übernehmen. Anderslautende Klauseln in formularmäßigen Mietverträgen sind in der Regel unwirksam, weil sie den Mieter unangemessen benachteiligen. „Der BGH hat nun entschieden, dass der Mieter die Schönheitsreparaturen selbst dann nicht ausführen muss, wenn er dies mit seinem Vormieter vereinbart hat. Eine solche Vereinbarung zwischen Mieter und Vormieter hat nach der Rechtsprechung des BGH keinen Einfluss auf die Verpflichtungen von Mieter und Vermieter aus dem Mietvertrag“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte in Mönchengladbach.

Auch wenn Mieter die Schönheitsreparaturen in der Regel nicht übernehmen müssen, wenn sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben, war die Konstellation in dem vor dem BGH verhandelten Fall komplizierter. Als der Mieter eingezogen war, waren die Gebrauchsspuren des Vormieters noch deutlich zu erkennen. Der Mietvertrag enthielt eine Klausel, nach der der Mieter die Schönheitsreparaturen bei Auszug übernehmen muss. „Eine solche Klausel ist ohne einen angemessenen Ausgleich des Mieters unwirksam“, erklärt Fachanwalt Pliester. Der Mieter hatte sich allerdings gegenüber seinem Vorgänger zur Übernahme der Schönheitsreparaturen bereit erklärt und führte diese auch vor seinem Auszug aus. Da der Vermieter mit der Arbeit aber nicht zufrieden war, beauftragte er anschließend einen Maler und verlangte vom Mieter die Kosten.

Die Vorinstanzen gaben dem Vermieter recht. Aufgrund der Vereinbarung mit dem Vormieter sei der Mieter so zu stellen als ob er die Wohnung im renovierten Zustand übernommen hätte. Dementsprechend müsse er auch die Schönheitsreparaturen durchführen. Der BGH entschied jedoch anders. Eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert oder renovierungsbedürftig übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, sei auch dann unwirksam, wenn der Mieter sich durch zweiseitige Vereinbarung gegenüber dem Vormieter verpflichtet hat, Renovierungsarbeiten in der Wohnung vorzunehmen, so die Karlsruher Richter. Eine Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter habe keine Einfluss auf die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag.

„Die Meinung des BGH muss man nicht teilen. Entsprechende Konsequenzen aus dem Urteil sollten aber gezogen werden. Vermieter sollten sich nicht mehr auf Absprachen zwischen Vor- und Nachmieter verlassen, sondern ihre Rechte unmittelbar geltend machen. Für Schadensersatzansprüche wegen nicht oder mangelhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen heißt das, dass diese innerhalb der sechsmonatigen Verjährungsfrist beim Vormieter geltend gemacht werden müssen “, so Rechtsanwalt Pliester.

Ein Vermieter kann ein bestehendes Mietverhältnis gleichzeitig fristlos und ordentlich kündigen. Diese weithin gängige Praxis war immer wieder in juristischen Streitigkeiten aufgegangen. Der Bundesgerichtshof hat nun dazu im September 2018 rechtsprägend Stellung bezogen (Az.: VIII ZR 231/17 und VIII ZR 261/17). Ein Vermieter seinem säumigen Mieter sowohl fristlos als auch hilfsweise ordentlich kündigen. Das hat Vorteile für beide Seiten: Kommt der Mieter den ausstehenden Forderungen innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach, wird die fristlose Kündigung dadurch zwar unwirksam, die ordentlich ausgesprochene Kündigung bleibt nach der Rechtsprechung des BGH aber bestehen.

Ein Vermieter kann die fristlose Kündigung aus wichtigem Grund aussprechen, wenn der Mieter mit zwei aufeinanderfolgenden Mieten im Rückstand ist. Üblicherweise wird zeitgleich auch hilfsweise die ordentliche fristgerechte Kündigung für den Fall ausgesprochen, dass die fristlose Kündigung unwirksam ist. „Selbst wenn der Mieter innerhalb der Schonfrist von zwei Monaten nach Zugang der Räumungsklage den Mietrückstand begleicht, wird die ordentliche Kündigung dadurch nicht hinfällig, wenn der Vermieter einen Kündigungsgrund hat. Der BGH hat mit diesen Urteilen den Vermietern den Rücken gestärkt“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohneigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte in Mönchengladbach.

In den zu Grunde liegenden Fällen waren die Mieter seit zwei Monaten mit der Zahlung der Miete in Verzug. Die Vermieter sprachen jeweils die fristlose und hilfsweise die ordentliche Kündigung aus. Beide Mieter glichen ihren Mietrückstand innerhalb der Schonfrist aus. Damit haben sie allerdings nur die fristlose Kündigung abgewendet, die ordentliche Kündigung bleibt nach der Entscheidung des BGH bestehen.

Das LG Berlin hatte die Räumungsklagen der Vermieter noch abgewiesen. Dies begründete es damit, dass die fristlosen Kündigungen zunächst zwar berechtigt gewesen seien und die Vermieter die Räumung der Wohnung verlangen konnten. Durch die Zahlung der Mietrückstände innerhalb der Schonfrist seien diese Ansprüche jedoch erloschen. Zwischen dem Zugang der fristlosen Kündigung und dem Eingang der Schonfristzahlung habe überhaupt kein Mietverhältnis mehr vorgelegen. Folglich seien die ordentlichen Kündigungen „ins Leere“ gelaufen.

Dieser Argumentation vermochte der BGH nicht folgen und kippte die Urteile des Landgerichts. Durch die Schonfristzahlung werde nur die fristlose Kündigung unwirksam, die ordentliche Kündigung bleibe aber bestehen. Werde neben der fristlosen Kündigung auch gleichzeitig hilfsweise die ordentliche Kündigung ausgesprochen, bringe der Vermieter damit zum Ausdruck, dass er an der Beendigung des Mietverhältnisses auch dann Interesse hat, wenn die fristlose Kündigung unwirksam ist. Das Landgericht Berlin muss nun noch prüfen, ob ein Grund für die ordentliche Kündigung vorlag.

Eine passende Definition für die Zumutbarkeit des Lärms, der beim Zusammenleben von Menschen entsteht, war bisher sowohl im Miet- wie auch im Wohnungseigentumsrecht der Begriff der Zimmerlautstärke. Der bedeutet, dass jeder in seinen eigenen vier Wänden tun und lassen kann, was ihm beliebt. Die dadurch entstehenden Geräusche aber nicht über die Wohnung hinausdringen dürfen. Eine Ausnahme gibt es bislang für Kinderlärm, der als sozialadäquat von den Mitbewohnern zu akzeptieren ist.

Der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat mit seinem Urteil vom 26.10.2018 diese Grenze verschoben und auch das häusliche Musizieren als sozialadäquate Freizeitbeschäftigung eingestuft“, erklärt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte. In dem zu Grunde liegenden Fall ging um einen Berufsmusiker, der im Erdgeschoss und in einem Proberaum im Dachgeschoss eines Reihenhauses maximal 180 Minuten am Tag und regelmäßig nicht mehr als an ein bis zwei Tagen pro Woche unter Berücksichtigung der Mittags- und Nachtruhe Trompete spielte. Zudem unterrichtete er zwei Stunden wöchentlich externe Schüler.

Dies störte den Eigentümer des benachbarten Reihenhauses. Der Trompetenspieler unterlag in beiden Instanzen und obsiegte letztendlich beim Bundesgerichtshof, der die Sache an das Landgericht zurückverwies.

Der Bundesgerichtshof hat dazu ausgeführt, dass das häusliche Musizieren einschließlich des dazu gehörigen Übens zu den sozialadäquaten und üblichen Formen der Freizeitbeschäftigung gehört und damit aus der maßgeblichen Sicht eines verständigen Durchschnittsmenschen in gewissen Grenzen hinzunehmen ist, weil es einen wesentlichen Teil des Lebensinhaltes bietet und von erheblicher Bedeutung für die Lebensfreude und das Gefühlsleben sein kann. Der Bundesgerichtshof hat damit dem häuslichen Musizieren den Status der Sozialadäquanz verliehen und es damit auf dieselbe Ebene wie den Kinderlärm gestellt.

Zum Schutz der Nachbarn hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, dass Ruhezeiten einzuhalten sind und dass sich diese an den üblichen Ruhezeiten zu orientieren haben. Er hat einen gewissen Gestaltungsspielraum attestiert, den letztendlich der Tatrichter festlegen muss. In dem vom V. Zivilsenat entschiedenen Fall ging es um den Streit zweier Grundstückseigentümer.

Es dürften aber auch im Verhältnis von Mieter und Vermieter oder zwischen einzelnen Wohnungseigentümer dieselben Grundsätze zukünftig anzuwenden sein. Inwieweit die in fast allen Mietverträgen, wenigstens aber in den Hausordnungen, enthaltenen Einschränkungen der Lärmbelästigungen vorranging sind und hier eine andere Sichtweise rechtfertigen, wird die Rechtsprechung in Zukunft zu entscheiden haben. Rechtsanwalt Pliester: „Folgt man der Begründung des V. Zivilsenates, der das Musizieren als Recht der Entfaltung der Persönlichkeit ansieht und es damit dem Schutzbereich des Art. 2 GG unterstellt, dann dürften dieses Recht einschränkende Regeln zumindest in Hausordnungen unwirksam sein. Im Rahmen von Mietverträgen kommt es möglicherweise darauf an, ob diese generelle Verbote aussprechen oder aber Entscheidungen im Einzelfall zulassen.“

Wenn Nebenkostenabrechnungen über Strom oder Gas in Höhe von mehreren Tausend Euro ins Haus flattern, fährt Mietern verständlicherweise der Schreck in die Beine. Doch nach zwei aktuellen BGH-Entscheidungen vom 7. Februar 2018 (Az.: VIII ZR 189/17 und VIII ZR 148/17) können die Mieter in solchen Fällen beruhigter sein. Der BGH stellte fest, dass bei solch ungewöhnlich hohen Nebenkostenabrechnungen die Beweislast beim Vermieter bzw. Stromanbieter liegt.

Im ersten Fall erhielten die Mieter einer Drei-Zimmer-Wohnung eine Nebenkostenabrechnung über Heizkosten, die es in sich hatte. Für zwei Jahre sollten sie mehr als 5000 Euro nachzahlen. Obwohl ihre Wohnung gerade einmal 12 Prozent der gesamten Wohnfläche in dem Mehrfamilienhaus ausmachte, sollten sie etwa 40 Prozent der gesamten angefallenen Heizkosten tragen. Verständlich, dass die Mieter ihren Augen nicht trauten und Einsicht in die Ablesewerte der anderen Wohnungen verlangten. Der Vermieter verweigerte diese Einsicht, stattdessen klagte er auf die üppige Nachzahlung der Heizkosten und hatte in den ersten beiden Instanzen damit Erfolg.

Der BGH kippte die Urteile jedoch und stellte sich auf Seiten der Mieter. Die Darlegungs- und Beweislast für die erhobene Forderung liege beim Vermieter, stellte der BGH klar. Er muss die richtige Erfassung, Zusammenstellung und Verteilung der angefallenen Betriebskosten auf die einzelnen Mieter darlegen können. Zudem hätten die Mieter grundsätzlich auch ein umfassendes Einsichtsrecht in die Nebenkostenabrechnungen, so dass der Vermieter die Einsichtnahme gar nicht erst hätte verweigern dürfen. Der BGH hob daher das Urteil der Vorinstanz auf und wies die Klage des Vermieters als (derzeit) unbegründet ab.

Eine ähnliche Konstellation zeigte sich auch im zweiten Fall. Hier stellte ein Energieversorger einem älteren Ehepaar einen exorbitanten Stromverbrauch in Rechnung. Mehr als 9000 Euro sollte das Paar für etwa ein Jahr zahlen. Die berechnete Verbrauchsmenge war damit etwa zehnmal höher als der Verbrauch im Vorjahr und auch der übliche Verbrauch von Haushalten ähnlichen Zuschnitts. Dementsprechend bestritt das ältere Ehepaar diese Strommenge tatsächlich verbraucht zu haben.

Die Klage des Stromanbieters auf Zahlung der Stromkosten wurde vom zuständigen Oberlandesgericht abgewiesen und hatte auch vor dem BGH keinen Erfolg. Der Senat bekräftigte, dass bei einem derart hohen Stromverbrauch die „ernsthafte Möglichkeit eines offensichtlichen Fehlers“ naheliege. Der Energieversorger müsse den tatsächlichen Verbrauch beweisen. Üblicherweise sind Nachzahlungsforderungen nicht so hoch. Dann muss der Verbraucher zunächst zahlen und kann die Kosten später in einem Rückforderungsprozess zurückverlangen. Bei derart hohen und unrealistischen Nachforderungen könne der Kunde nicht auf einen späteren Rückforderungsprozess verwiesen werden, so der BGH.

„Der BGH hat mit diesen Urteilen die Rechte der Mieter gestärkt. Bei Ärger mit Nebenkosten- und Betriebskostenabrechnungen lohnt es sich, die Abrechnungen genau zu prüfen und im Zweifelsfall juristischen Rat einzuholen“, sagt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte.

Ein unbefristeter Mietvertrag kann durch den Vermieter nicht grundlos gekündigt werden. Ein häufiger Kündigungsgrund ist der Eigenbedarf. Vermieter dürfen den Eigenbedarf aber nicht nur vortäuschen, um unliebsame Mieter loszuwerden. Der Eigenbedarf muss tatsächlich bestehen. Ist das nicht der Fall, kann die Kündigung zu Schadensersatzansprüchen des Mieters führen.

Kündigt der Vermieter wegen Eigenbedarf und die Wohnung wird nach dem Auszug der Mieter tatsächlich wegen Eigenbedarf, z.B. von den eigenen Kindern genutzt, ist die Sache klar. „Meldet der Vermieter aber Eigenbedarf an und die Wohnung wird nicht entsprechend des Eigenbedarfs genutzt, kann es für den Vermieter heikel werden“, sagt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht bei MBK Rechtsanwälte.

Dann können auf den Vermieter Schadensersatzansprüche zukommen, wie ein Urteil des BGH vom 29. März 2017 zeigt (Az.: VIII ZR 44/16). Hier hatte der Vermieter den Mietvertrag wegen Eigenbedarfs gekündigt, da der Hausmeister die Wohnung im dritten Stock beziehen sollte. Der Mieter weigerte sich zunächst auszuziehen, doch schließlich schlossen die beiden Parteien einen Vergleich. Der Mieter zog aus, die Wohnung wurde aber anschließend nicht vom Hausmeister, sondern von einem neuen Mieter bezogen.

Der ehemalige Mieter hatte schon zuvor den Verdacht, dass der Eigenbedarf nur vorgetäuscht war. Er klagte daher auf Erstattung der Umzugskosten und der Mehrkosten durch die höhere Miete, die er für seine neue Wohnung zu zahlen hatte. Der Vermieter behauptete hingegen, dass er von dem Hausmeister erst kurzfristig und nach dem Auszug des Mieters erfahren habe, dass er die Wohnung aus gesundheitlichen Gründen doch nicht beziehen wollte und er sie deshalb anderweitig vermietet habe.

Die Klage des Mieters hatte zunächst keinen Erfolg. Durch den geschlossenen Vergleich sei die Sache erledigt und nachträgliche Schadensersatzansprüche könnten nicht mehr geltend gemacht werden. Der Bundesgerichtshof hatte jedoch eine andere Sichtweise. Der Vermieter müsse schlüssig darlegen können, warum der Eigenbedarf entfallen ist. Dies sei nicht gelungen. Es sei zu erwarten gewesen, dass der Mietvertrag mit dem Hausmeister gleich nach dem Abschluss des Vergleichs abgeschlossen worden wäre. Sei der Eigenbedarf nur vorgetäuscht gewesen, sei die Kündigung unberechtigt erfolgt und der Mieter könne Schadensersatzansprüche geltend machen. Das zuständige Landgericht muss den Fall nun erneut entscheiden.

„Bei der Kündigung eines Mietvertrags sollten Vermieter also aufpassen, dass sie einen berechtigten Grund haben. Wird der Grund nur vorgetäuscht, kann die Kündigung nach hinten losgehen“, so Rechtsanwalt Pliester.

Säumige Mieter sind für jeden Vermieter ein Problem. Hinnehmen muss er den Zahlungsrückstand natürlich nicht. Ist der Mieter zwei Monate mit der Miete im Rückstand, berechtigt dies den Vermieter zur Kündigung des Mietvertrags. Die Kündigung kann auch ohne vorherige Abmahnung fristlos ausgesprochen werden.

Grundsätzlich ist es für Vermieter schwieriger, den Mietvertrag zu kündigen als für den Mieter. Möglich ist Kündigung nur, wenn der Vermieter sie auch begründen kann. Ein triftiger Grund liegt beispielsweise vor, wenn der Mieter mindestens zwei Monatsmieten im Rückstand ist. Dann ist auch ohne vorherige Abmahnung die fristlose Kündigung möglich.

In solchen Fällen kann es sich gerade bei langjährigen Mietern natürlich auch lohnen, das Gespräch zu suchen und die Gründe für die Zahlungsschwierigkeiten zu erfahren. Möglicherweise kann gemeinsam eine Lösung gefunden werden, ohne den Mietvertrag zu kündigen. „Zu entgegenkommend sollten Vermieter aber auch nicht sein. Sonst kann eine spätere Kündigung unter Umständen wirkungslos sein“, sagt Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Mietrecht und Wohnungseigentumsrecht bei der Kanzlei MBK Rechtsanwälte.

Das musste beispielsweise ein Vermieter in Berlin erleben. Sein Mieter befand sich in Zahlungsverzug. Der Vermieter sprach daher eine Abmahnung aus und setzte dem säumigen Mieter eine zehntägige Frist zur Zahlung der ausstehenden Miete. Noch bevor diese Frist ablief, kündigte der Vermieter das Mietverhältnis ordentlich. Der Mieter weigerte sich jedoch auszuziehen. Die Klage des Vermieters auf Räumung und Herausgabe der Wohnung blieb erfolglos.

Das Landgericht Berlin bestätigte mit Beschluss vom 26. September 2017 das Urteil der Vorinstanz (Az.: 67 S 166/17). Die Kündigung sei unwirksam, da der Vermieter sie vor Ablauf der in der Abmahnung gesetzten Frist ausgesprochen habe. Mit der Fristsetzung habe der Vermieter auf sein Recht zur fristlosen und zur ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs bis zum Ablauf der Frist verzichtet. Erst wenn der Mieter nach Ablauf dieser Frist die Mietrückstände nicht beglichen hat, hätte der Vermieter kündigen können. Daher hatte er auch keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung, so das LG Berlin.

„In diesem Fall hat sich der Vermieter das Leben selbst schwergemacht. Die Kündigung wegen Zahlungsverzugs wäre problemlos möglich gewesen. Wobei Zahlungsverzug nur einer von mehreren Gründen ist, die den Vermieter zur Kündigung berechtigen“, so Rechtsanwalt Pliester.

Der Bundesgerichtshof hat sich zum Thema Schönheitsreparaturen seit 2013 recht klar auf Mieterseite positioniert. In einem Verfahren ging es auch 2015 um die Grenzen der Pflicht des Mieters, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Rechtsanwalt Thomas Pliester, Fachanwalt für Mietrecht und Partner bei MBK Rechtsanwälte in Mönchengladbach: “Grundsätzlich sind Mieter zu Schönheitsreparaturen nicht verpflichtet, aber grundsätzlich können solche Verpflichtungen in einen Mietvertrag für beide Parteien bindend eingebaut werden!” In Karlsruhe ging es um Formulierungen, die über die Grenzen der Zulässigkeit hinausgingen.

Spätestens seit den Entscheidungen des Bundesgerichtshofes aus März 2015 steht fest, dass die formularvertragliche Überwälzung der Verpflichtung zur Vornahme laufender Schönheitsreparaturen auf einen Mieter unrenovierter und renovierungsbedürftig überlassener Wohnungen der Inhaltskontrolle nach dem Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen nicht stand hält und damit unwirksam ist, wenn dem Mieter kein angemessener Ausgleich gewährt wird. Pliester: “Mit dieser Entscheidung hat der Bundesgerichtshof seine seit dem Jahre 1987 andauernde ständige Rechtsprechung abgeändert und auf den Kopf gestellt.“

Achtung bei unwirksamen Klauseln

Solche Vereinbarungen dürfen nicht zu pauschaliert festgelegt werden. Bei Einzug in einer unrenovierte Wohnung ist ein Mieter nach dem aktuellen Urteil nicht pauschal verpflichtet, anteilige Renovierungskosten zu übernehmen, wenn sie vor Fälligkeit der Schönheitsreparaturen ausziehen sollten.

Der BGH hinterlässt in diesem Urteil auch eine deutliche Definition: Demnach sind Schönheitsreparaturen Arbeiten, die mit Farbe und Pinsel Gebrauchsspuren tilgen können. Der Austausch von Fensterrahmen oder Türblättern, die im Lauf der Zeit zwangsläufig leiden, gehört da definitiv nicht dazu, ebenso wenig wie normal abgenutzte Teppiche oder sonstige Böden, die nicht über Gebühr beschädigt wurden. Bohrlösche in Fliesen müssen geschlossen werden, ein Austausch der Fliesen kann nicht verlangt werden. Rechtsanwalt Pliester, der in der aktuellen Focus-Anwaltsliste als Top-Anwalt Mietrecht 2017 geführt wird: “Die Vorstellung übereifriger Vermieter von frisch renovierten Wohnungen werden hier doch recht deutlich beschnitten!” Mietern wie Vermietern empfiehlt der Experte nach Studium des weit reichenden BGH-Urteils, die Formulierungen im Mietvertrag sorgfältig zu wählen und auch gegebenenfalls von einem Fachanwalt für Mietrecht juristisch auf Wirksamkeit prüfen zu lassen . Wichtig dabei: Findet die Gegenseite einen unzulässigen Vertragsbestandteil, dann ist die komplette Klausel unwirksam. Immer wieder strittige Klauseln sind übrigens Vorschriften zu Farben, Materialien und Qualitätsstandards.

Rechtsanwalt Pliester steht als Ansprechpartner für alle Themen rund um das Mietrecht gern als Ansprechpartner zur Verfügung.

BGH, Beschluss v.18. 03. 2015, Az.: VIII ZR 185/14