Mini-Jobber für den Winterdienst
Eine ordnungsgemäße Hausverwaltung beinhaltet einen geregelten und ordentlichen Winterdienst- aber was bedeutet “Ordnungsgemäße Hausverwaltung?” Dazu Rechtsanwalt Pliester aus Mönchengladbach: „Die ordnungsgemäße Verwaltung ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht genau definiert. Es lässt sich aber sagen, dass eine Verwaltungsmaßnahme im Interesse aller Wohnungseigentümer liegen und billigem Ermessen entsprechen sollte. Ob eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, muss aber häufig im Einzelfall geklärt werden“, so der Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner bei MBK Rechtsanwälte.
Laub im Herbst, Schnee im Winter – eine Wohnungsanlage sollte gepflegt sein und den Verkehrssicherungspflichten entsprechen. Für Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich die Frage nach dem Winterdienst. Das Landgericht Frankfurt a.M. urteilte, dass der Beschluss einer Wohnungseigentümergemeinschaft, anstatt einer gewerblichen Fremdfirma Mini-Jobber mit dem Winterdienst zu beauftragen, nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche (Az.: 2-13 S 184/16).
Im verhandelten Fall hatte eine Wohnungseigentümergemeinschaft entschieden, so genannte Mini-Jobber für den Winterdienst einzustellen, anstatt eine Fremdfirma zu beauftragen. Allerdings hatte ein einzelner Wohnungseigentümer Bedenken und klagte erfolgreich gegen den seiner Meinung nach unzulässigen Beschluss.
Der Einsatz von Mini.Jobbern entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, so auch der Tenor der 2. Instanz: Das LG Frankfurt bestätigte damit die erstinstanzliche Entscheidung. Dies gelte zumindest dann, wenn die Wohnungseigentümer nicht ausreichend über die arbeits- und sozialrechtlichen Folgen bei der Beschäftigung von Mini-Jobbern ausreichend aufgeklärt wurden.
Das Landgericht hielt es schon für fraglich, ob die Einhaltung der Verkehrssicherungspflichten gewährleistet ist, wenn die Pflege der Außenanlage und der Winterdienst auf Personen übertragen wird, die jede für sich selbst gegenüber dem Eigentümer verantwortlich ist. Ein gewerbliches Unternehmen, dessen Inhaber allein verantwortlich ist, gewährleiste hingegen, dass der Winterdienst umgehend bei Bedarf ausgeführt wird, um Haftungsfälle zu vermeiden. Zudem verfügten solche Unternehmen über die notwendigen Ressourcen, um auch kurzfristig geeignetes Personal zu beschaffen. Einer Eigentümergemeinschaft dürfte dies hingegen schwerfallen, so das Gericht. Auf jeden Fall seien an einen Mini-Job vielfältige sozial- und arbeitsrechtliche Folgen geknüpft, über die die Eigentümer hinreichend aufgeklärt werden müssen, damit sie die Folgen eines solchen Beschlusses hinreichend würdigen und überblicken können.